個人住房貸款最長可貸40年，申请銀行網點落地執行了嗎？年房年龄9月1日，南都灣財社記者走訪廣州多家銀行網點發現，行称须執行節奏不一，超岁有銀行網點表示已開始執行，申请但對借款人有年齡要求，年房年龄也有部分銀行網點表示“還在等通知”“細則還沒下來”。行称须
期限拉長，超岁月供門檻隨之降低。申请在專家看來，年房年龄短期內，行称须這將對剛需和改善型需求有一定提振作用。超岁但對銀行來說，申请期限拉長意味著利率風險和信用風險敞口同步擴大。年房年龄
事實上，行称须受居民購房意願走弱及提前還貸影響，銀行個人房貸規模已在收縮。據南都灣財社記者統計，截至2026年6月末，6家國有行個人房貸餘額較上年末合計減少5100億元，9家A股上市股份行合計減少也超過千億元。受訪專家判斷，這一收縮趨勢或將延續，但收縮速度可能趨緩。未來銀行可從養老金融、適老化信貸、汽車金融、綠色消費、教育醫療等領域尋找零售信貸增量空間。
廣州地區銀行網點落地進度不一
近日，國家金融監督管理總局、中國人民銀行聯合印發《個人住房貸款管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》）。《辦法》明確“貸款人應當合理確定貸款期限，最長不得超過40年”，自印發之日起施行。這意味著個人房貸貸款期限由此前的最長30年調整為最長40年。
目前銀行落地情況如何？9月1日，南都灣財社走訪多家銀行廣州地區網點了解到，各家落地情況不一。
一國有行廣州海珠區一支行貸款經理表示，該支行已經開始執行新政，目前可以辦理最長40年的房貸。“貸款年限+借款人年齡小於等於85才可以辦理40年房貸。簡單來說，隻有你現在小於等於45歲，借款才可以40年。”該經理解釋道。
房貸利率方麵，上述經理表示，目前廣州地區房貸利率基本統一為3.0%，無論是國有行、城商行，無論是首套房、二套房，都一樣。“利率應該不會再掉了，再掉就跟5年期國債利率差不多了，倒掛了。”該經理分析稱。
另一國有行越秀支行工作人員也表示，目前該網點已經開始執行這一政策，貸款期限主要看樓齡和借款人年齡等情況。以1980年出生為例，最長可貸29年，若想貸40年，需要增加一位更年輕的共借人。
存量房貸是否可更改貸款期限至40年？上述國有行越秀支行工作人員表示，目前還沒有相關細則，但不排除不久後會放開。
也有部分銀行網點表示尚未落地這一新政。一國有行廣州海珠區新港支路支行工作人員表示，“通知還沒下來，我們也在等通知。”
另一國有行越秀區一網點工作人員表示，該行目前僅個別大的支行已經開始執行，小網點仍未鋪開。
一股份行廣州濱江東支行工作人員也表示，“目前實施細則還沒有出來，等出來後，借款人需到網點評估借貸期限，看能否申請到40年。”
此外，南都灣財社記者在某國有行APP上發現，該行房貸計算器仍未完成相應調整，當貸款期限輸入為480（即40年）時，會彈出提示稱：“貸款期限請輸入1-360的數字”。
新政降低月供負擔，但利息總額上升
對於購房者來說，新政可直接降低月供負擔，在同等房價下，月供支出明顯縮減。
以貸款（純商貸）總額200萬元為例，按照貸款利率3.0%、等額本息還款計算，貸款30年（360期），月供為8432.08元；若貸款40年（480期），則月供降至7159.69元，每月減負約1272.39元。
南開大學金融學教授田利輝在接受南都灣財社記者采訪時表示，延長貸款期限的直接效果是降低月供門檻，使部分收入流水處於邊緣位置的購房者獲得入市資格，短期內對剛需和改善型需求有一定提振作用。
但他認為，從更深層看，這本質是以時間換空間，將還款壓力向更長的生命周期攤薄，利息總額反而顯著上升。對銀行而言，久期拉長意味著利率風險和信用風險敞口同步擴大，尤其在借款人中年之後收入曲線轉弱的階段，違約概率可能上升。
同樣以貸款（純商貸）總額200萬元為例，按照貸款利率3.0%、等額本息還款計算，貸款30年（360期），總利息為103.55萬元，還款總額中利息占比為34.11%；貸款40年（480期），則總利息為143.67萬元，還款總額中利息占比達41.80%。
“政策意圖在於穩定房地產市場預期，但若缺乏收入增長和就業穩定的配合，單純的期限鬆動難以改變居民加杠杆意願不足的根本約束。長期看，40年期房貸更接近一種金融工具上的製度儲備，而非短期刺激的靈藥。”田利輝分析道。
銀行房貸規模收縮，國有行減少5100億
宏觀層麵，居民房貸數據同樣值得關注。
央行發布的數據顯示，二季度末，個人住房貸款餘額為36.29萬億元，同比下降3.8%，上半年減少7163億元。而去年全年個人住房貸款減少6768億元，降幅為1.8%。
這一趨勢從上市銀行近日發布的2026年半年報裏也可窺見一二。南都灣財社記者統計了6家國有行和9家A股上市股份行數據發現，個人房貸餘額收縮成為普遍現象。
國有行方麵，6家銀行6月末個人房貸餘額較上年末合計減少5100.19億元，降幅為2.08%。
其中，建設銀行房貸餘額居首，為59192.25億元，較上年末減少1349.09億元；工商銀行個人房貸餘額緊隨其後，為57406.91億元，較上年末減少1351.77億元；農業銀行個人房貸餘額位列第三，為47281.80億元，較上年末減少881.75億元；中國銀行個人房貸餘額為39066.86億元，較上年末減少761億元；郵儲銀行和交通銀行房貸餘額分別為23375.39億元、14025.96億元，分別較上年末減少358.02億元、398.56億元。
從降幅來看，交通銀行個人房貸餘額降幅最大，為2.76%；工商銀行和建設銀行也都在2%以上；農業銀行和中國銀行個人房貸餘額降幅相對較小，分別為1.83%、1.91%。
6家國有行個人房貸餘額變化情況。數據來源：各銀行半年報
股份行方麵，9家銀行6月末個人房貸餘額合計為64412.73億元，較上年末合計減少1008.58億元，降幅為1.54%。
不過，細分來看，9家股份行個人房貸數據呈現差異化趨勢。其中，招商銀行、興業銀行、浦發銀行、民生銀行、光大銀行和華夏銀行6月末個人房貸餘額較上年末均出現了下降。華夏銀行收縮幅度最大，為3.62%。
中信銀行、平安銀行和浙商銀行個人房貸餘額則增加，分別增加了12.49億元、84.82億元、11.82億元，增幅為0.11%、2.39%、0.63%。
9家A股上市股份行個人房貸餘額變動情況。數據來源：各銀行半年報（各銀行個人房貸餘額統計口徑可能存在差異，上述數據僅供趨勢性參考）
房貸規模收縮與提前還貸有關，趨勢或延續
銀行住房貸款餘額的減少，與房地產市場調整背景下，居民購房意願走弱，銀行新發放住房貸款規模回落有一定關係。
半年報顯示，部分銀行今年上半年新發放的個人房貸同比有所下降。例如，農業銀行今年上半年個人住房貸款投放2589億元，而去年上半年則為3177億元。交通銀行今年上半年境內行新發放住房貸款687億元，去年上半年則超過1000億元。
與此同時，部分居民提前還貸也加劇了銀行住房貸款餘額的減少。田利輝認為，銀行個人房貸餘額收縮的核心邏輯不在銀行供給端，而在居民資產負債表的主動調整。在資產收益率預期下行與存量房貸利率偏高並存的環境下，提前還貸成為理性選擇，新發放貸款無法覆蓋提前還款的缺口，餘額自然收縮。
未來銀行個人房貸餘額是否會延續收縮趨勢？田利輝認為，收縮反映居民部門正在從過去二十年的加杠杆周期轉向去杠杆或穩杠杆階段，購房行為從投資驅動回歸居住驅動。除非出現房價預期實質性扭轉、居民收入預期改善或存量利率大幅下調等條件，否則收縮趨勢大概率仍將延續。但收縮速度可能趨緩，因為最強烈的提前還貸衝動正在逐步釋放，餘額下降將從加速期進入慢速期。